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首倡者谈以房养老:70年产权等担心多是犯不着的
日期:2013-10-11 9:34:00    阅读:

  “中国本来就有家庭养老、社会养老等多种形式,现在刚说要给有房无子女老人多一个以房养老商业保险的选择,没想到把很多人给搞糊涂了,以为社保也不给、政府也不管,老人除抵押房屋就没别的路了。”

  以房养老,就是一款个性化的小众金融产品,用知名经济学者马光远的话说:“这是个金融产品,不是社保产品。只需金融部门放开即可,和养老无关。”

  上海七旬老人杨招娣没有亲生儿女,丈夫死后,她除有低保还有套小居房改房,老人该如何养老?

  在老龄化社会日益逼近的今天,杨招娣老人,只是中国养老困局的一个小碎片,也是国内“以房养老”的首倡者孟晓苏在微博里举的一个“科普”实例――“若租房养老月租1500元加低保够住养老院;若反向抵押每月1.5万元并终生住房,再租出可多得1500元,但房子不能传子女。老人该如何选择呢?”

  显然,租房与反向抵押,效果迥异,孟晓苏试图通过这个实例直观阐述“反向抵押”的经济优势和社会价值,也就是说,如果老人有自己的房子,并有开发自有房子的商业价值的意愿,那么,把房子抵押给保险公司,再由保险公司每月支付养老金,这种“以房养老”模式就值得选择,在孟晓苏看来,这比起靠低保不够花、留着租或者卖又有钱不敢花,收益显然不言而喻。其实,这种养老模式在国外并不鲜见。但在国内,提出已然10年有余,其间零星试点效果寥寥,正当前途未卜之时,国务院一份文件出台才算峰回路转。

  一款个性化的小众金融产品

  近日,国务院对外发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》,这是迄今为止我国层级最高、涉及部门最多、优惠政策最多的养老文件,当然,争议也可能是最大的,就是因为明确提出“作为金融养老、以房养老的方式之一,我国将试点开展老年人住房反向抵押养老保险”。在近两年不断传出养老资金缺口较大、延迟退休等忧虑信息的当口,又接收到“以房养老”的信息,让人难免认为这又是在算计百姓的房子。尽管民政部副部长窦玉沛出面“辟谣”:“在政府兜底的基础上,‘以房养老’只是市场化运作的一种高端化服务,是自愿的、自主选择的”,但还是无法彻底打消公众的疑虑――零星的试水效果不是不尽如人意吗?以前少有人言的“以房养老”究竟是馅饼,还是陷阱?大多数人知其一不知其二。

  孟晓苏,这位国内“以房养老”的最早提出者,自然最有发言权了,最近频频出现在媒体上,还不时在微博里为网友以及在他看来“一些不明白的人”释疑解惑:“以房养老完全是自愿投保,跟社保养老不同,不是后者的什么升级”。“中国本来就有家庭养老、社会养老等多种形式,现在刚说要给有房无子女老人多一个以房养老商业保险的选择,没想到把很多人给搞糊涂了,以为社保也不给、政府也不管,老人除抵押房屋就没别的路了。”

  执着“科普”和网友不断擦出火药味,孟晓苏对此应早有心理准备。“以房养老”这些年一路磕磕绊绊,令他深知其间的阻力和障碍,并有着深刻的洞察与思考。回到前文的杨招娣,有两个细节值得注意:一个是如果放在10年前,孟晓苏多半不会特意设定“没有亲生儿女”条件,但自2012年后,无子女家庭或者失独老人成为他认为推行“以房养老”比较适合的人群,因为“占领道德高地”不会引发公众太多抵触;另外,以上海为例也很有讲究,因为在他看来,房价较高、涨幅预期稳定的城市才比较理想。这些都是在多年实践中不断“碰壁”换来的结论,也是他对未来国家推行“以房养老”的稳妥建议。

  看得出来,以房养老,就是一款个性化的小众金融产品,用知名经济学者马光远的话说:“这是个金融产品,不是社保产品。只需金融部门放开即可,和养老无关”。说白了,就是在政府兜底之外,引入金融资本介入养老事务的一款商业保险产品。

  房产商替保险商琢磨出的一个金点子

  提出“以房养老”时,孟晓苏是中国最大的房地产商中国房地产开发集团公司总裁。可谓是,房产商替保险商琢磨出了一个金点子,按孟晓苏的话说,“我要贡献给保险业,贡献给有房的老人”,“不是为了赚钱,只是觉得金融产品需要不断创新”。

  其实,这一设想的提出还与当时孟晓苏的工作调动有关。1992年,孟晓苏调至中房集团工作,1998年,组织上考虑将他调到一家国有保险公司当总经理,当时,那家保险公司急需扭转经营颓势,于是,孟晓苏开始提前进入角色,琢磨出了一个“以防养老”的方案,虽然此后调动并未成行,但却促成了“以房养老”理论框架的形成。2003年3月,他呈递给刚当选总理不久的温家宝一份关于《建立“反向抵押贷款”的寿险服务》的建议稿得到批示。

  老龄化压力,急需多样化的养老模式,“以房养老”获得了相关部门的支持。但好事多磨,在推动产品入市受阻后,2006年,孟晓苏牵头创办幸福人寿保险,致力于开发“住房反向抵押养老保险”,但直到今天幸福人寿的主要保险业务中,仍然看不到“以房养老”的身影。而与此同时,南京、上海等地也零星启动试点,却也成绩惨淡:南京试水搁浅,上海6年6例……此情此景,固然与试点政策的设置保守有关,特别是,人们对这一新事物本身的道德正当性颇有非议,但孟晓苏坚信这只是暂时的困难。其信心不免让人想到那个著名的寓言:旅人在沙漠中迷了路,正在口渴难耐之时看到了半瓶水,一人哀叹:“只剩半瓶了。”另一人则惊喜道:“啊!还有半瓶!”

  当下国人比较普遍的观念里,养老无疑是政府的责任和义务。但一个客观的问题在于,责任并不意味着大包大揽,这个责任其实只是个兜底的责任。由于我国多年实行低收入政策,绝大多数老年人没有形成多少积蓄,只能靠有限的退休金生活,除此之外,已难于找出更多、更好的办法来保障老年人的生活,不过,不少老人手上有较大价值的房产,这笔凝固资产如果能盘活,就完全可以解决“有房富人、现金穷人”这一数量庞大人群的养老问题。在商言商,惦念着“这笔凝固资产如何盘活”的孟晓苏,开出的办法就是市场化的“以房养老”。

  其实,在养老问题上,“市长”有责自不待言,但向“市场”问路,也同样是一个选择项。北京大学国家发展研究院院长周其仁就认为,养老问题不能压到政府头上,从全世界看,多数人都不靠政府养老,国家只是起一个兜底的作用。

  住房商品化的今天,住房具备居住和投资两大属性,那么,开发出“以房养老”这一商业险种本身顺理成章。除了前文提到的杨招娣,孟晓苏常常用直观的数据“推销”以房养老这一险种,不过,他同时也承认,因房产价值不同、老人需要不同、抵押方式不同,这种保险产品的月收益是不同的。还要说明的是,国内保险业尚无相关业务,这些收益都是根据国外“抵押式以房养老”计算出来的,至于将来具体收益究竟几何尚无法精确定论,但“以房养老”的实惠和好处毫无争议。

  新事物的接受需要一个过程

  当常回家看看都需要以法律的形式强制时,可以想象,中国式养老正面临着怎样的窘境。孟晓苏自己也清楚“以房养老”推行起来很难,感叹“创新不容易”,特别是有人以保险公司不待见、百姓也是反对多于赞成,由此认定这是一款买卖双方都不需要的产品时,他以曾经亲历住房抵押贷款从最初的抵制到普及这一艰辛过程告诉人们要有信心。

  当时,一开始让老百姓借钱买,老百姓说我为什么借钱买?银行也说凭什么借?不还钱怎么办?这看起来供需双方都不需要,但经过两头做工作,用了三年时间最终推动了居民住房抵押贷款在中国的实行,现在又轮到以房养老了。“有些东西在开始的时候,虽然好是好,但人们终究不懂得,这个时候,不知者不为过,需要的就是要做这方面的工作。”

  还有人担心70年产权怎么办?孟晓苏的答案是“甩给保险公司不就完了”,而且,物权法中有自动续期的规定;还有人担心拆迁,其实,有了补偿款,拿钱接着入保险,还是赎回去,都是选择项;还有说房价跌了咋办,那就更不用担心了,担心的该是保险公司……在孟晓苏看来,担心的多是犯不着的,有些担心是没有必要的。

  其实,当“以房养老”由国家确定推动时,意味着定会出台相应的配套措施“保驾护航”,诸如一些法律和制度层面的路障,注定将不复存在。而且,以国外的经验看,“以房养老”有个天然的好处就是合理避税,也许可以这么说,当“以房养老”确定要来,遗产税肯定要赶来“护驾”了。

  经历过住房抵押贷款的那一轮反对声,孟晓苏对“以房养老”这一轮反对感到并不意外,“因为没有这个东西,就不知道需不需要”。但他也强调,“以房养老”被迁怒,“这里面,与前段时间政府在养老问题上发出了一些很不适合的说法有关,比如延迟退休年龄、养老金短缺,现在一说‘以房养老’,难免让人感觉是推卸责任,老百姓的这种情绪值得注意,不是没有原因的。”

  “保险业太官方化”

  才是难缠的阻力

  10余年来,孟晓苏扛着中国“以房养老”模式的首创者和推动者的头衔,如果以结果论,“以房养老”可以说是推而不动、动而不前,孟晓苏认为症结是“保险业太官方化”,所以“好心当了驴肝肺”。

  前些年,房价上涨,保险公司非说跌,等到房价涨起来之后,也没有总结经验又说明年会跌。明明一直在涨,却一直都不做,错失了一个很好的商业机遇,如果真的是一个商业化机构,老板早把这些人炒了。在孟晓苏看来,这就是缺乏市场化的结果。虽然保险业现在也很困难,但能混就混,不积极进取。

  不过,孟晓苏也承认,保险公司只有在房价稳中有升的情况下才愿意做“以房养老”。这是市场的逻辑使然。像美国,近几年房价下跌,保险公司不太愿意做,“当保险公司看跌的时候,怎么敢做?钱又不是他自己的,都是保户的。”而且,国外有的国家,因为医疗条件好了,老人寿命延长,保险公司支付养老金相应多了就无利可图,加上本身有比较完善的养老保障体系,老百姓也不是很需要了,所以进展缓慢,最早推行“以房养老”的荷兰就中途而废。而在中国,老百姓只有房、没有钱,社保水平低,这在孟晓苏看来,“以房养老这一险种适合我国的国情”,“使拥有房产并愿意投保的老年居民享受到过去难以想象的寿险服务”。本来,按最初设想,这一商业险种并非针对所有老人,比如,由于房屋无法上市交易的政策原因使得农村老人自然被排除在外,而城市老人也起码需要有自有房屋这一先决条件。但走过10余年的一路风风雨雨,孟晓苏已经逐步将目标群锁定在无继承之虞的城市无子女家庭和失独家庭身上。按照他的简单推算,约占人口10%的无子女家庭和失独家庭中,除去一半农村老人,以及城市里富有的不用抵押房子来养老和穷的没房抵押的老人,剩下的大约3%,也就是让60万的孤寡老人极大地改善晚年生活,这款产品就能从此立住脚,然后逐步扩大,孟晓苏预计“以房养老不会再等10年”。

  孟晓苏是个商人,他不回避“实行这一险种对于发展我国保险业的作用会很大”的产业因素,但站在百姓的角度,以房养老,一切还都是“纸上谈兵”,真正的担忧,或许有两点,一是,政府究竟会兜怎样的底,某种意义上,这个底的设置高低,决定着以房养老的市场大小,进而决定着选择的自由度;二是,强势的金融行业一贯算计着个体百姓的口袋,以房养老会不会依然变着法算计?这些都需要时间的检验和认证。

  对话孟晓苏

  应从无子女家庭和“失独家庭”起步试点

  华商报:最近你在微博里做以房养老的义务宣讲人,其中不乏舌枪唇剑。

  孟晓苏:我愿意对话,但有人说我代表利益集团,我就不理他了,因为我代表的利益集团是谁,那就是老百姓,保障房的提议者,也是我。不能说干过房地产,就是奸商,干过保险公司,就是坑人的,况且,我提出这个的时候,还没干保险呢。

  华商报:房价看涨是以房养老的必要条件,但很多人现在确实对房价心存疑虑。

  孟晓苏:我不空谈误国。原来很多人预言房价会跌,到头来把大家都耽误了,我当时坚持房价不会跌,大家就骂来骂去,但你看房价是不是涨了?本来保险公司就不想干,能缩就缩,因为看不清楚会不会跌,10年都涨了10倍了,那未来10年涨一倍不行?两倍不行?

  华商报:以房养老对于未来房价可能也有某些启示?

  孟晓苏:谈不上。老人都已经过了买房的年龄,年轻人离养老还早着呢,说促进中年人买房,这兴许可能。其实,这些年房价调控,我一直都在说调控反了,我主张调控淡化房价,房价本来就是个上涨的过程,怎么降得下来?

  华商报:对推行“以房养老”,有什么建议。

  孟晓苏:我认为试点应从以下方面启动:

  1.组织保险业的人力与财力,对这项新的保险产品进行开发研究。在试点地域选择上,应把2003年保监发124号文件所选择的北京、上海、广州等城市列入,还可增加杭州等房价较高、涨幅预期稳定的城市;

  2.在试点人群选择上,可借鉴台湾地区保险业从无子女家庭开始进行反向抵押养老的经验,首先从无子女家庭和“失独家庭”起步开展这项试点,今后根据需要扩大到有愿望的其他老人家庭。

  3.由中国保监会、民政部并邀请住建部、财政部与税务总局参加方案设计,处理好抵押房屋的权属关系;学取国外经验,减免入保老人房屋交易税与所得税等相关税费;降低保险机构有关税负;建立对长寿保户的政府补贴机制以化解所谓“长寿风险”等等。

  孟晓苏

  经济学博士,教授,享受国务院特殊津贴专家。现任中国房地产开发集团理事长、幸福人寿保险股份有限公司监事会主席、汇力投资基金管理有限公司董事长。曾是1998年房改课题组组长,保障房建设最早提议人之一。

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